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新型コロナショックは、経済、生活の両面から不動産市場に影響を与えた。今後、住宅地価はどうなっていくのか…。不動産市況アナリストの幸田昌則氏が解説する。 ※本連載は、書籍『アフターコロナ時代の不動産の公式』（日本経済新聞出版）より一部を抜粋・再編集したものです。
コロナ禍で「戸建て住宅への回帰」が起きたワケ ■住宅の「広さ」と「安さ」を求める動きが強まった
3大都市圏や札幌・仙台・広島・福岡などの地方中枢都市に限らず、これまでマンションの需要は拡大してきた。少人数世帯数、高齢者数、共稼ぎ夫婦数の増加に加えて、管理が戸建て住宅に比して容易であるなどの理由もあって、マンションは人気があった。特に、都心や駅近の立地条件が生活や通勤に便利で、若年層から高齢者まで、幅広く受け入れられてきた。
しかし、コロナショックで生活や働き方が変化したことで、住宅の選択が多様化してきた。「戸建て住宅」を希望する人が増加し、マンションからの住み替えの動きが出てきた。第一次の住宅購入でも戸建て住宅のニーズが急速に強まった。
新築戸建ての成約件数は、コロナショック以前は、業界在庫が増加傾向にあり、2020年3月には、決算期に合わせた値引き処分が目立っていた。しかし、その後は品不足となった。中古の戸建て住宅も、6月以降は好調が続いている。新築・中古を問わず、「戸建て住宅」の見直しが急で、人気が高まっている。
これは建物面積の「広さ」と、住宅として「独立型」が評価されたものである。コロナショック後、テレワークが広がったことで、自宅で過ごす時間が多くなり、仕事用の部屋が必要になり「広さ」が注目されるようになった。
もう一つは、やはりマンションの在宅時間が増え、従来までは気づかなかった「音」が気になるようになったことである。マンションの上下・両隣の音や声が気に障り、戸建て住宅への転居を決める人が出てきた。
あるマンションデベロッパーからは、入居して十数年も経過したマンションの住人から、「音」がうるさいと3桁に近いクレームが出たとの話を聞いた。今までまったくなかったクレームに、突然のことで、コロナショックによる影響を改めて認識させられたという。
共同住宅では感染症にかかるリスクが高いという理由で、戸建て住宅へ買い替えたいという人も出ている。これまでの狭くても、少々高くても、駅近・都心のマンション、という流れに変化が出ている。毎日決まった時間に通勤する働き方から、テレワークの導入によって、利便性を絶対視する住宅選択に変化が出てきている。
忘れてはならないのは、戸建て住宅は価格がマンションに比べて安い、割安であるということである。
個人所得の増加が期待できない時代にあって、一段と生活防衛の動きは強まっており、高額なものは在庫として残っている。「広さ」「独立型」「価格の安さ」に関心が高まったことで、戸建て住宅が見直されることになった。
一方、マンションの「売れ筋」は？ ■マンションにも「広さ」を求める動きが出ている
戸建てだけでなく、マンションにも「広さ」を求める人が多くなっている。都心や駅近のマンションは、すでにバブル期の価格になっている。
特に、大都市の新築マンションの一部は、異常と言える水準になっているが、中古マンションでは、まだ手の届く範囲にある。コロナ禍にあって、住宅の立地条件や住宅スタイルが多様化しつつあるが、都市圏に住む人については、生活や通勤に便利なマンションを希望する人は依然として多い。
東京都内の中古マンションの専有面積別の成約件数調査によると、成約件数は前年と同じだが、減少しているのは50㎡以下の狭い物件で、逆に、70㎡以上の広い物件の成約件数は伸びている。中古マンションでも広い物件を求める人が増えていることを物語っている。
格差社会で富裕層も多くなっていて、住宅価格が高くても購入できる人は年々増加している。2020年の8月頃からは、新築でも100㎡以上のマンションを求める動きが目立っている。快適な生活を得るためのお金が、住宅市場に投下されている。安いものから、価値があれば高額な住宅でも、需要は強い。住宅は、コロナ禍では「広さ」がポイントになっている。
■都心から郊外への移転が活発化した
コロナ感染拡大と共に、欧米の大都市でも、感染リスクを避けるため、過密な都心部から郊外に引っ越しをする人が多くなっているという。パリやニューヨークでも在宅勤務の増加に伴って、郊外の住宅市場が活況を取り戻している。
通動に便利な都心部よりも価格が安く、広めの郊外の住宅の需要が高まっていて、成約件数が増加している。高くなり過ぎたマンションの売りが増え、都心は価格が弱含みに推移しているとの話も聞いている。
東京でもまったく同じ現象が見られる。テレワークが増加し、在宅での仕事が可能ということが認識されるようになった。郊外へ転居することで、感染症のリスクを少なくできると考えられるのに加え、住宅価格が安いため、郊外移転の動きが目立ってきている。
東京都心から約1時間で通勤できる神奈川県の湘南地域の戸建て住宅の成約件数は、この2年間では、最高の件数となっている。持ち家だけでなく、賃貸住宅市場でも同じ現象が生まれている。
また、東京駅から新幹線で1時間前後で行けるリゾート地の軽井沢・熱海・箱根も大活況を呈していて、不動産会社は顧客の対応に追われている。ネットによる問い合わせは、前年比で倍増する月も少なくないという。従来までの顧客に、新たな顧客が急増して、人手がもっとほしいという状況になっている。購入客の多くは、セカンドハウス、サードハウスであり、余ったお金が軽井沢にも流入している。
東京から1時間足らずで行ける、静岡県熱海市の中古マンションの成約件数も、直近2年間では最高の数字だ。
湘南地域の取引内容とは少し異なっていて、超低金利で行き場のない富裕層のお金が、軽井沢に流入し、1億円を超えるマンションでも、「希少価値」のあるものの売れ行きは好調で、ここにも日本の格差社会が垣間見える。余ったお金がコロナ禍で不動産に向かったことは確かである。
「コロナ特需」「不動産バブル」の恐しい今後… ■住宅用地も「コロナ特需」で品薄になった
コロナ禍で景気が悪化、今後、所得の低下が想定されるようになり、国民の生活防衛意識が一段と強まっている。住宅コストの削減を目指すファミリー層は、超低金利を利用して、住宅購入に踏み切る動きが活発化した。
「低価格帯」が中心ではあるが、新築・中古を問わず、マンション、戸建て住宅、注文住宅など、全住宅分野にわたってコロナ特需が生まれたことで、住宅用の土地の需要拡大に弾みがついている。
個人の注文住宅用地が求められ、さらに、分譲戸建ての事業用地も売れ行きが好調なことで、新規供給のための土地の手当てに、建売業者が一斉に走り始め、また、ハウスメーカーも需要拡大により、土地の手当てが必要となり、土地は品不足の状態になった。
2020年5月までの厳しい状況が劇的に変化し、住宅用の地価は高止まりした。コロナ特需が生まれたことで、住宅需要が急拡大し、市場の在庫が減少すると共に、業界の在庫も、これまでの増加傾向から、一気に減少傾向へと変化していった。
その結果、住宅業界は新規供給を迫られることになった。土地の需要が拡大し、住宅用地が品不足の状態になってしまった。
しかし、コロナ禍による住宅特需はあくまで「特需」であり、長期にわたっていつまでも現在の過熱した状況が続く保証はない。2021年6月の完全失業者は206万人と17ヵ月連続で増加しており、完全失業率は2.9％となった。2021年5月の有効求人倍率も1.09％で、低水準となっている。
新型コロナに関連した雇用の悪化は、まだ始まったばかりであり、今後さらに悪化していくものと考えられる。雇用の悪化は、個人所得の低下や失業を生み出し、住宅購入意欲を弱めると同時に、購買能力の低下を招き、住宅市況の停滞も予想される。
2013年頃から始まった日本の不動産バブルは、異次元の金融緩和と超金利という金融の下支えと、相続税の強化という税制、マイナス金利による心理的な下支え、さらに、コロナ褐による住宅特需で、他の業界とは一線を画した追い風を受けることができた。
しかし、人口減少、所得の低下、空き家の増加等の事業環境を考えると、住宅用地の品薄感は一過性の現象と言える。今後の景気動向によって、「一過性の期間」が決まることになる。
住宅地価の長期トレンドとしては、アベノミクスバブルによって高騰した地価の調整が本格化していくのは、これからとなることが想定されるが、すでに緩やかではあるが、多くの地域で住宅地価の下落は始まっている。
幸田 昌則
不動産市況アナリスト
（※写真はイメージです／PIXTA）
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